8 (861) 218-77-77

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Что делать, если фактическая площадь квартиры в новостройке отличается?

Часто бывает, что фактическая площадь купленной в новостройке квартиры отличается от заявленной ранее в договоре. И количество квадратных метров может меняться и в большую сторону, и в меньшую. А это влияет на сумму, которую покупатель в итоге должен выплатить застройщику.

Законы, регулирующие отношения сторон при разнице в метраже

Правоотношения, касающиеся изменения площади купленного в новостройке объекта недвижимости, регулируются федеральным законодательством. Причем, не одним законом, а несколькими.

В статье 4 ФЗ-214 говорится, что ДДУ должен содержать все сведения об объекте недвижимости в соответствии с проектом. После сдачи жилого дома в эксплуатацию этот объект и передается застройщиком покупателю — второй стороне договора.

Тот же закон, только другая его статья — под номером 7, обязует застройщика передать объект недвижимости в строгом соответствии с заключенным ранее договором. Качество квартиры, технические и градостроительные регламенты, а также другие обязательные требования должны соответствовать договорным обязательствам застройщика.

Статья 19 ФЗ-214 гласит, что в проектной декларации должны быть отражены сведения о застройщике, о проекте, о количестве самостоятельных элементов в составе многоквартирного объекта (имеются ввиду отдельные квартиры), сведения об их технических характеристиках согласно проектной документации. А площадь квартиры, которую ждет покупатель, относится как раз к техническим характеристикам. Согласно тому же закону, обязательным условием привлечения личных денежных средств граждан для участия их в строительстве жилого дома является непременная публикация или иное представление гражданам проектной декларации. То есть, застройщик обязан ознакомить клиента с тем, в строительство какого объекта недвижимости последний вкладывает свои собственные деньги.

Отсюда следует вполне определенный вывод: заключая договор с покупателем, застройщик должен известить его о том, какая площадь будет у его будущей квартиры. В соответствии с общими правилами, количество квадратных метров квартиры, передаваемой покупателю от застройщика, не должно отличаться от того количества, что указано в документации по проекту.

Правовая защита граждан

Человеку, купившему жилую собственность по ДДУ, гарантирована правовая защита, если окажется, что квартира выстроена не с теми характеристиками, что указаны в договоре. Об этом написано в статье 7 ФЗ-214. Закон гласит, что покупатель имеет основание потребовать от продавца устранить недостатки, связанные с отступлением от условий договора. По выбору гражданина застройщик обязан в разумные сроки все исправить за свой счет, уменьшить стоимость объекта, не соответствующего заявленным в договоре характеристикам, или возместить затраты покупателю, если он исправил недостатки за собственные деньги.

Казалось бы, что гражданин, купивший квартиру, вправе потребовать от застройщика уменьшения ее стоимости, если площадь окажется меньше той, что была обещана по договору. Но здесь вступает в дело ГК РФ, точнее его 421 статья. В ней говорится, что участники договора свободны при заключении ДДУ. То есть, договор может содержать пункты, отражающие дополнительные условия. Застройщики часто пользуются этим положением и прописывают в договорах, что площадь может отличаться от заявленной в меньшую сторону, но уменьшения стоимости при этом не будет. Но покупатель в таком случае может воспользоваться еще одним законом, защищающем потребителя. В его статье 16 говорится, что в случае включения в договор условий, ущемляющих права одной из сторон, они признаются недействительными.

Еще одна статья регулирует данные правоотношения — номер 424 ГК РФ. Она допускает возможность изменить стоимость недвижимости даже после подписания договора. Но в нем должны быть предусмотрены условия для этого изменения. Статья 555 этого же кодекса гласит, что общая стоимость квартиры определяется из расчета ее настоящего размера, если в договоре указана цена за квадратный метр. А фактический размер определяется при передаче недвижимости покупателю.

Сложившаяся в строительстве по долевому участию практика показывает, что ДДУ содержат условия окончательных взаиморасчетов между сторонами после того, как жилплощадь будет обмеряна специальными органами, занимающимися этим вопросом, то есть БТИ. И результат этих обмеров принципиально важен для обеих сторон ДДУ.

Можно сделать вывод, что граждане, заключая договор, должны внимательно знакомиться с его условиями. И особое внимание надо уделять тем пунктам, которые касаются фактической площади и взаиморасчетов в случае любых несоответствий.

Практика показывает, что в ДДУ прописываются условия, согласно которым допускаются отклонения между заявленной в проекте площадью и той, что окажется после сдачи. Определяются возможные допуски, в пределах которых конечная стоимость объекта остается неизменной. Так, может не пересчитываться стоимость той квартиры, площадь которой не отклоняется от первоначально заявленной более чем на квадратный метр. Кто-то определяет этот показатель в половину квадратного метра. Но все это обязательно должно быть отражено либо в самом договоре, либо в дополнительном соглашении к нему.

Сейчас в судах рассматривается множество дел, связанных со спорами, возникающими в связи с изменением жилплощади при покупке квартиры по ДДУ. Покупатели требуют возврата денег, если квадратных метров оказывается меньше, а застройщики — доплаты, если площадь в итоге оказалась больше. Суды, как правило, принимают сторону истца, если разница в квадратных метрах выходит за те лимиты, которые предусмотрены договором.

Судебная практика

Гражданину стоит задуматься над судебными перспективами, если он желает подать иск по возврату денежных средств вследствие получения квартиры меньшей площади, чем было определено ДДУ.

Первое. Не должны применяться какие-либо коэффициенты для корректировки размера жилплощади при ее определении. Эти коэффициенты могут применяться в случае, например, подсчета квадратных метров при инвентаризации. Но для платы по договору площадь подсчитывается в чистом виде, без корректировки.

Так, суд отклонит иск того гражданина, который претендует на то, чтобы количество метров в квартире для оплаты уменьшили, применив понижающий коэффициент к площади балкона. Истец ссылается на соответствующие СНиПы. Но подсчет размера квартиры в соответствии с ними не действителен в случае расчетов между сторонами при заключении ДДУ. Конечно, если в договоре нет пунктов, говорящих об обратном. Суд, отклоняя иск, так и разъяснит покупателю, что для расчетов с застройщиком не применяются никакие коэффициенты при подсчете жилплощади.

Второе. Если имеется разница между фактическими метрами и заявленными по ДДУ, то сумма возврата денежных средств или сумма доплаты рассчитывается с той разницы, которая выявилась между фактическими показателями и показателями по договору, а не разницей предусмотренным договором лимитом и количеством фактических квадратных метров. Например, покупателю была передана квартира, площадь которой оказалась меньше обозначенной в договоре на 2,5%. Лимит по ДДУ установлен в 2%. Гражданину положено возмещение суммы, которая рассчитается исходя из 2,5%, а не 0,5% (2,5-2).