8 (861) 218-77-77

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Договор долевого строительства: как переуступить права?

При переуступке требований по ДДУ (договору долевого строительства) сам текст договора не меняется. Изменения касаются только сторон соглашения. Что для этого необходимо сделать, как проходит оплата и вся процедуры сделки?

Необходимый для сделки пакет документов

Для осуществления процедуры необходимо предоставить следующие документы:

1. ДДУ, оформленный надлежащим образом и зарегистрированный в органах юстиции.
2. Документы, подтверждающие оплату по данному соглашению. Покупатель не должен доверять только справке, выданной застройщиком о том, что первоначальный участник договора совершил необходимый платеж. В обязательном порядке надо посмотреть на первичные документы. К ним относятся кассовые ордера при наличном расчете первого инвестора с застройщиком, выписки со счета в банке при безналичном перечислении и платежное поручение, на котором обязательно должна стоять отметка банка о совершившейся операции.
3. Покупателю следует тщательно проверить продавца на наличие у него прав на объект, участвующий в процедуре переуступки. Это можно сделать, обратившись непосредственно к застройщику или в органы юстиции. Можно и нужно внимательно ознакомиться с документами, имеющимися у человека, переуступающего права.
• Перед заключением сделки следует уточнить у застройщика информацию о ДДУ, участвующем в процедуре и является ли продавец владельцем прав на него.
• Любой человек может запросить выписку из ЕГРП, где будет сказано, что лицо, передающее права, имеет их на тот объект, который переуступает. Для этого всего лишь надо знать кадастровый номер, а он прописан в ДДУ. Получив выписку, останется лишь найти номер квартиры и закрепленного за ней хозяина. Эти сведения Росреестр предоставляет в бумажном виде любому желающему, стоит лишь обратиться туда лично. Конечно, за это придется заплатить, но сумма не так значительна по сравнению с собственным спокойствием. Данный документ можно запросить и в электронном виде на сайте Росреестра. Если пойти таким путем, то выписка будет готова через 3 дня.
4. Если продавец имеет супруга (супругу), то необходимо согласие второй половины, заверенное в нотариальных органах. При отсутствии такой бумаги в будущем возможны судебные разбирательства со стороны супругов, не согласных с продажей. Если продавец говорит, что не имеет супруги и в паспорте нет отметки об этом, то можно потребовать у него заявление, где он собственноручно напишет, что одинок и прав собственности на квартиру ни у кого больше нет. Первоначальное оформление договора проводилось с проверкой всей информации, тем не менее, при оформлении переуступки не лишним будет проверить еще раз.
5. Переуступка по данному объекту проходит не в первый раз. Покупателю следует проверять все предыдущие сделки, по каждому звену цепочки вплоть до начальной, заключенной непосредственно с застройщиком.

Следует особо пристально ознакомиться со всеми условиями ДДУ: в какой срок передается квартира владельцу, сколько стоит квартира и каковы условия оплаты, какой гарантийный срок устанавливает застройщик на возведенный объект — он должен быть не менее 5 лет со ввода в эксплуатацию, описание квартиры и ее адрес — он должен совпадать с указанным в документе на переуступку требований.

Какой порядок оплаты предусмотрен по данному типу договора

Закон гласит, что заключение соглашения о передаче требований от одного дольщика другому возможно только при полном погашении задолженности застройщику или при достигнутом соглашении о переводе остатков по уплате на покупателя. Последнему следует тщательно проверить денежное состояние дел по ДДУ. Ситуации возникают следующие:

1. Долг за квартиру выплачен в полном размере. Произвести сделку по переуступке можно без присутствия застройщика. Но в ДДУ может быть внесен пункт о его согласии на подобные процедуры. В таком случае потребуется получить такое согласие. Многие застройщики в последние годы стали вносить в договора этот пункт, чтобы быть в курсе того, что происходит смена участника.
2. Оплата выполнена не полностью, осталась какая-то часть в виде долга. Новый участник соглашения получает предусмотренные ДДУ права, но вместе с этим к нему переходят и обязанности в виде уплаты непогашенной части долга. При таких условиях сделки согласие застройщика на ее проведение обязательно. Технически это выполняется не одним способом. Есть компании, предусматривающие для этой цели строчки в основном ДДУ. А другие предпочитают дополнительно направлять согласие в письменной форме, где они выражают разрешение на передачу требований от одного участника другому. В соглашении о переуступке отдельным предложением выделяется условие оплаты долговых обязательств новым приобретателем прав.

Между собой покупатель и продавец рассчитываются по договоренности друг с другом. Чаще всего сумма передается при подписании договора, но перед регистрацией в юстиции.
dolya2.gif

Договор уступки, заключаемый с одним из подрядчиков или поставщиков

Дольщик приобретает жилье в новостройке непосредственно у строительной компании и переуступает ее другому человеку — случай распространенный и очень простой с точки зрения оформления сделки. Но есть варианты и посложнее. И среди них — первый инвестор не является физическим лицом, а, например, это фирма, поставляющая строительные материалы, за что с ним и рассчитались жилой недвижимостью. Таким участником ДДУ может быть и подрядчик, выполняющий какие-то работы, за что ему и положены квадратные метры в новом доме.

Покупателю, рассматривающему подобную квартиру в качестве приобретения посредством уступки, следует обязательно ознакомиться со всеми заключенными между инвестором и застройщиком договорами и тщательно проверить их. Также надо изучить прочие документы: акты о сданных работах, платежки о взаимозачетах, справки об отсутствии у застройщика претензий к подрядчику или другому инвестору.

Встречаются и более сложные случаи — застройщик заключил соглашение с поставщиком материалов или производителем работ и пообещал с ними рассчитаться квартирами, заключив с ними соответствующие соглашения. При этом ДДУ заключается с самим застройщиком, минуя подрядчика.

Желающий приобрести квартиру платит поставщику или производителю работ. Такая сделка подразумевает трехсторонний договор между новым инвестором (которому переходят права), подрядчиком (тот, кто пока владеет квартирой по ДДУ) и застройщиком. Это может быть и не обязательно договор, а письмо, где говорится, что третье лицо приобретает вся права на жилье, но обязано расплатиться именно с подрядчиком.

Покупатель платит ему, но обязательно следует подтвердить оплату соответствующими официальными бумагами. Затем следует взять справку и у застройщика — он подтверждает, что оплата произведена и признается строительной компанией как уплата долга за квартиру. На сделку по переуступке следует захватить с собой эти документы, причем в оригинале.

Сложные сделки трудны для понимания обычного человека. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, лучше будет обратиться за консультацией к юристу. Профессионал может представлять интересы покупателя, которому будет намного спокойнее при сопровождении специалистом в столь сложном процессе.

Процедура регистрации: про что нельзя забывать?

Переуступка оформляется договором, который, как и ДДУ, регистрируется в государственных органах юстиции. Для этой процедуры готовится пакет документов, состоящий из оригиналов:
• правильно оформленный договор уступки в трех экземплярах, один из которых идет в Росреестр;
• согласие от строительной компании — застройщика объекта в письменном виде для тех сделок, где такое согласие необходимо с точки зрения юриспруденции;
• подтверждение застройщика о полностью выполненной оплаты (если такой факт имеет место);
• при не полностью выполненной оплате — соглашение, достигнутое участниками, о переводе остатков долга с предыдущего инвестора на вновь появившегося, оно подтверждается строительной компанией — застройщиком.

При процедуре необходимо присутствие обеих заинтересованных сторон — продавца и покупателя. Регистрация проводится в течение 10 дней. За совершение подобной сделки государство берет пошлину — 200 рублей. Сумма небольшая. Ее оплачивают участники по договоренности. Обычно она делится пополам.

После регистрации участники извещают застройщика о совершенном действии. В компании обязаны знать, что отныне они исполняют обязательства перед другим человеком — новым участником ДДУ. Передать квартиру в будущем следует ему.

Извещение составляется письменно в любой форме, без какого-либо шаблона. Главное, в него следует включить данные предыдущего инвестора и нового, а также приложить сам договор. Его, как правило, составляют в достаточном количестве экземпляров, с учетом застройщика.

Новоявленный инвестор должен не забыть забрать у своего предшественника сам ДДУ — подлинник. Без этого важного документа в будущем прав собственности не зарегистрировать. Иначе можно столкнуться с неприятной ситуацией, когда Росреестр оказывает регистрировать право собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

Договор переуступки приобретает юридическую силу только после регистрации. Прежний владелец лишается всех прав на будущее жилье, а новый приобретает. Застройщик обязан уже перед ним исполнять свои обязательства.