8 (861) 218-77-77

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Когда лучше покупать жилье в новостройке?

Купить квартиру в новостройке можно на любом этапе возведения дома. Наиболее выгодно в финансовом плане — вложиться в жилье, как только дан старт продаж. Стоимость квадратного метра не так высока, но и дома еще нет. А это значит, что покупатель рискует и вовсе не дождаться счастливого момента заселения в новое жилище. Но как только стены начинают строиться, так и стоимость будущих площадей постепенно растет. Так что же выгоднее — заплатить меньше и рискнуть или без лишнего волнения выложить кругленькую сумму, уже увидев свое будущее жилище?

Этапы возведения жилого объекта

Обычный срок строительства новостройки — 3-5 лет. Начинается все с приобретения строительной компанией земельного участка или его долгосрочной аренды. Это происходит на объявленных заранее торгах, устраиваемых городскими властями. Затем проект будущего дома вместе с необходимыми документами проходит согласование в соответствующих органах, где выдается необходимое разрешение на возведение нового жилого дома.

Согласование для купивших землю у городских властей на специально организованных торгах отличается от того, что следует пройти приобретшим ее у предыдущего хозяина участка. В первом случае все проще — данная территория уже прошла все необходимые согласования, имеет техусловия для привязки к существующим инженерным коммуникациям. А вот когда участок куплен у простого собственника, то новый владелец вынужден собирать все документы самостоятельно и получать технические условия тоже. Получив одобрение на все, застройщик проводит изыскания на участке и предоставляет проект здания в контролирующие городское строительство органы. Их количество зависит от сложности будущего строения.

И это еще не все. Получив разрешения от городских властей и различных комитетов, застройщик отправляет свой проект в экспертные органы. Согласно статистике, экспертизу с первого раза не проходит около 30% предоставленных проектов, то есть, есть риск получить его назад — на доработку. Но наконец-то получив «добро» от экспертных служб, СК направляет проект дальше — в Госстройнадзор. Там 10 календарных дней проект изучают и дают разрешение (или не дают) на строительство нового здания, предназначенного для проживания людей. Отказать могут по нескольким причинам: неправильно оформленные представленные документы, не весь их пакет и многое другое.

Самое главное — пока идет столь долгая и сложная процедура согласований-рассмотрений, приступать к строительству нельзя. Это по правилам. На практике получается чаще всего наоборот. Вездесущая статистика говорит, что 25% новостроек Питера строится без соответствующих разрешений.

Нулевая стадия строительства — котлован
59c107ec.jpg

Ну вот документы получены и можно приступать к долгожданному строительству. И начинается оно с устройства котлована. Эта стадия называется нулевой или этапом котлована. На ней готовится строительство фундамента. А затем начинаются и сами строительные работы — возведение стен, обустройство перекрытий и остальное. К системам жизнеобеспечения (тепло, вода, свет) дом подключается гораздо позже — когда сложена коробка. После начинается отделка объекта — наружная и внутренняя. Затем выполняется благоустройство прилегающей к дому территории. Но стройка не считается законченной, пока застройщик не получит разрешения из соответствующих органов на ввод в эксплуатацию построенного здания. Одновременно с этим проходит процедура оформления собственности — сперва на СК, а с нее на каждого дольщика в отдельности.

Плюсы и минусы покупки жилой собственности на определенных этапах возведения здания

Известный всем дольщикам закон под номером 214 гласит, что продавать будущие квартиры строительная компания может начинать только после получения всех разрешительных документов. Но на практике часто все выглядит не так законно: застройщик приобрел земельный участок и сразу делает покупателям выгодное предложение — купить будущее жилье со скидкой до 15%, хотя ни о каких разрешениях на строительство речи еще нет. Представитель компании оформляет предварительный договор с желающим. Дольщик в этом случае сильно рискует, хотя и платит несколько меньше, чем последующие покупатели. Предварительные договора не регистрируются в органах юстиции, и недобросовестные застройщики, пользуясь этим, заключают их направо и налево. Покупатель может оказаться жертвой обмана, став вторым или более претендентом на указанную квартиру.

Начало официальных продаж возможно только на нулевом этапе — когда начинается обустройство котлована, то есть, после получения разрешения на строительство. В данный момент риск покупки значительно снижается. У потенциального покупателя есть возможность приобрести жилье по более низкой цене — до 40% ниже той, что будет при сдаче даме. Еще один значительный плюс приобретения жилья на данном этапе — значительный выбор предлагаемого жилья: любой этаж, площадь, планировка.

К рискам и минусам приобретения жилой собственности на данном этапе можно отнести ожидание квартиры долгое время — до нескольких лет. Также велик риск того, что ввод дома перенесется на неопределенное время. Спрос на жилье, находящееся на нулевом этапе, не велик, так как известно много случаев обмана дольщиков. Люди боятся покупать квартиры, существующие лишь на бумаге.

Намного снижен риск приобретения собственности при готовности дома от 70%. Ее стоимость повышается по сравнению с начальным этапом процентов на 30. Но и значительно снижается риск покупателя оказаться обманутым. Но не стоит сильно обольщаться — порой процесс ввода жилого здания в эксплуатацию затягивается на неопределенное время. Минус приобретения квартиры на этапе такой готовности — малый выбор, практически на все уже заключены ДДУ. Но возможность стать обладателем новостройки остается. Возрастает число предложений о переуступке именно к моменту сдачи квартир. А переуступают жилплощадь те, кто рискнул и вложился в недвижимость на этапе «котлована».

Нет риска в приобретении недвижимости в готовом доме. Но это и наиболее дорого. Статистика показывает, что в готовой новостройке стоимость жилья на 10% дороже, чем в заселенном доме, находящемся по соседству.

Какой этап строительства предпочесть для покупки жилья?

Правило «золотой середины» действует и здесь. Именно его рекомендуют эксперты. Не надо спешить вкладывать личные сбережения в дом, которого еще нет. Но и дожидаться окончания строительства и сдачи дома не стоит — значительно увеличатся цены.

Заключать ДДУ лучше всего в то время, когда здание отстроено на 40-50%. Наблюдая за объектом, уже можно сделать определенные выводы: соблюдаются ли сроки строительства, каковы перспективы сдачи дома. Обычно в таком варианте есть еще достаточно квартир на выбор, цены на них держатся на доступном уровне. Можно подобрать вариант новостройки для себя — по планировке, метражу и прочему.

Если все-таки хочется купить будущее жилье в доме, находящемся на нулевом этапе строительства, то следует придерживаться некоторых правил, сводящих риски к минимальной отметке. Самое главное — заключить ДДУ можно только с компанией, имеющей положительные отзывы (это сейчас не проблема — узнать о СК подробности можно у специалистов компании «Новостройку КУПИ»). Покупать будущее жилье можно и в том случае, если застройщик имеет все разрешительные документы и работает в соответствии с законодательством, в частности, с ФЗ-214.

Мнения покупателей

Большинство из желающих стать счастливым обладателем новой квартиры высказываются за приобретение таковой в сданном доме. Соответствующие опросы показывают, что более половины готовы выложить деньги за уже готовое жилье. Но около 10% респондентов все же готовы вложиться в недвижимость на одном из строительных этапов. И среди них есть такие, кто может рискнуть и заключить ДДУ на самом начальном этапе — «котлована». А против приобретения новостройки высказались только 4% опрошенных.

Подводя итог, можно сказать, что покупка жилой недвижимости в российских новостройках — лотерея (повезет-не повезет). Вложение денег в недостроенный дом — всегда риск. И он только может быть больше или меньше в соответствии с процентом возведения дома. Задумываясь о покупке в еще строящемся здании, можно полагаться только на добропорядочность строительной компании — пусть сдача объекта и задержится, но ненадолго. Решившись на инвестирование личных сбережений в строительство, следует тщательно подойти к выбору СК, ознакомиться с пакетом документов и с условиями ее работы.