8 (861) 299-99-09

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Нехорошая квартира, или как отказаться от квартиры

Квартира — товар. Как холодильник или телевизор, просто довольно крупный и дорогой. И любой покупатель имеет право отказаться от столь крупной покупки, если она не оправдала его надежд. В одном из споров между покупателем, купившим квартиру, и продавцом Верховный суд встал на сторону именно покупателя, вынеся решение вернуть деньги, полученные продавцом за квартиру, так как она оказалась негодным товаром. Поэтому, не стоит отчаиваться, если купленное жилье оказалось не тем, чего от него ожидали: от договора купли-продажи покупатель имеет полное право отказаться.

Данная ситуация произошла с одним из жителей южного города Сочи, совершившего долгожданную покупку, впоследствии ставшую головной болью. Жилье вполне прилично выглядело внешне, но, как оказалось впоследствии, проживать в нем стало невозможно. Подав исковое заявление в местный суд, сочинец не получил решения, которое ожидал. Пойдя в своих требованиях далее, в Верховный суд, сочинец дождался именно того решения, которое оказалось для него приемлемым — ВС встал на сторону гражданина, завершив спор о непригодном для жизни жилье.

Такие значительные покупки граждане в своей жизни совершают очень редко. Дом, земельный участок, квартира или дача — все эти объекты недвижимости приобретаются с обязательным заключением договора купли-продажи. Но бывает и так, что проходит какое-то время и оказывается, что такая крупная покупка на деле является не тем, чего так долго хотелось. Как вернуть зря потраченные деньги? Пожалуй, единственный выход из сложившейся ситуации — судебный иск. И неплохо бы гражданину знать те законы, которые помогут пройти все суды, сохранив нервы и деньги. Пример с сочинцем, так неудачно купившим жилье, показывает, что ошибаются не только простые люди. И судьи тоже совершают ошибки. И как хорошо, что в конце концов Верховный суд разобрался с этим делом.

Суть дела

Начиналось все достаточно обыденно: житель город Сочи приобрел у другого жителя столь славного города квартиру. Объект приобретения не новый, а тот, что принято называть жильем на вторичном рынке.

Прошел какой-то период времени, и новоявленный хозяин понял, что стал владельцем квартиры со значительными недостатками, которые мешают использовать жилье так, как оно должно использоваться. Об этом он и написал в исковом заявлении в Адлерский суд. А подкрепил свои выводы о существующих недостатках квартиры результатами экспертизы, которая была проведена по его запросу.

В экспертном заключении отмечалось, что квартира не соответствует необходимым для проживания нормам, в частности, санитарно-гигиеническим. Вывод экспертизы гласил, что тот объект, который фигурирует в договоре купли как квартира (то есть место для проживания), на самом деле не может служить помещением, пригодным для проживания.

Новоявленный хозяин своим исковым заявлением требовал с продавца возврата денег, выплаченных за квартиру, и тех расходов, которые он понес, пытаясь привести квартиру в пригодное для жизни жилье.

Решения судов разного уровня

После всевозможных судебных разбирательств на уровне города и края дело было передано в высшую судебную инстанцию, где его изучили. Верховные судьи сделали вывод о незаконном отказе краевого суда гражданину в его требованиях. Делом занималась коллегия судей, которая постатейно исследовала все его пункты. И вот как это выглядело.

Первая инстанция разбирательства — районный суд. Он признал обоснованными претензии покупателя, в том числе решил, что и экспертное заключение вполне законно.

Следующая инстанция, где рассматривалось дело, — краевой суд. Он отказал истцу (покупателю) на основании того, что результаты экспертизы невозможны к принятию, так как письменного предупреждения об уголовной ответственности за ложные сведения в заключении экспертом подписано не было.

Еще один аргумент, на который ссылался краевой суд, — ответчик (продавец) уже прошел один судебный процесс по поводу этой самой квартиры, когда ему отказывали в ее госрегистрации. Вот по тому иску уже проводилась экспертиза, причем назначена она была именно судом. В то время и экспертом было подписано предупреждение об ответственности за свою работу. И по результатам той экспертизы дом, где и находится эта злосчастная квартира, признали соответствующим всем необходимым нормам.

Суд высшей инстанции не согласился с этими доводами. Свои объяснения он связал со статьей ГК №469. Она обязывает продавца передать свой товар покупателю в таком виде, который соответствует целям его использования, если в договоре о продаже нет никаких пометок о ненадлежащем качестве продаваемого товара.

Еще одна статья ГК, на которую сослался Верховный суд, — №475. В ней говорится о том, что покупатель имеет право отказаться от товара, имеющего недостатки, устранить которые невозможно. Также его законным правом является и требование заменить некачественный товар на подобный, но имеющий надлежащее качество. И в случае с сочинской «нехорошей» квартирой ВС вынес соответствующее решение: покупатель имеет право отказаться исполнять условия заключенного между сторонами договора о продаже, потребовав от второй стороны вернуть ему выплаченные за товар (квартиру) деньги.

Такая разная экспертиза

Новоявленный незадачливый владелец объяснил в своем заявлении, что недостатки в приобретаемом жилье были неявными, не видными на первый взгляд — это, так называемые, скрытые недостатки. Их подтвердило экспертное исследование. Суд краевого значения не принял во внимание результаты экспертизы на основании того, что не было подписи лица, проводящего экспертизу, об ответственности за ложность исследований.

Но суд высшей инстанции указал краевым судьям (то есть нижестоящей инстанции), что данная экспертиза проводилась не по судебному решению, а по запросу частного лица — покупателя. Поэтому и к результатам такого экспертного решения предъявляются совершенно другие требования.

По поводу экспертных оценок в свое время созывался даже пленум ВС РФ, на котором было дано разъяснение, что экспертиза должна рассматриваться в совокупности с другими доказательствами, а не быть единственно правильным аргументом.

Кстати, закон предусматривает назначение другой экспертизы, если по результатам первой остаются какие-либо вопросы. Можно даже обращаться к другому эксперту, а не к тому, который проводил предыдущую.

В случае с сочинцем краевой суд почему-то учел результат той экспертизы, которая относилась совершенно не к этому делу. А между тем, на том судебном заседании совсем не рассматривался вопрос о недостатках в именно этой квартире. Та экспертиза касалась всего дома, состоящего из многих квартир, и не затрагивала вполне определенное жилье, о котором и спорит сочинец.

Бороться за свои права надо в любом случае

Как правило, граждане не спешат обращаться в суд, если купили дорогую вещь, которая на деле оказалась непригодной. Они считают, что сами виноваты, так как надо было быть более внимательными при покупке, а в суд обращаться, по их мнению, смысла нет.

В результате они начинают вкладывать деньги в эту вещь, чтобы начать ей пользоваться. И порой затрачивают столько средств, сколько выплатили за саму вещь. Такой крупной вещью, как правило, и бывает квартира, дача или еще какой-то объект недвижимости.

Но вот данное решение Верховного суда показало, что спорить с продавцом можно, причем это не так уж и сложно — ну оспаривают же граждане покупку бытовой техники, так почему же думают, что если дело касается жилья, то положительного решения ждать не приходится?

Верховный суд проводит разъяснительную работу, конечно же, не для простых граждан, а для своих коллег из региональных инстанций. Рассматривая решения, вынесенные в областных и краевых судах, ВС разбирается с любой ситуацией, строго опираясь на закон. В своем решении он доносит до региональных судей, в чем они допустили ошибку, как ее можно и нужно исправить.

Судебное дело возвращается в первичную инстанцию, где его пересматривают и принимают новое решение, опираясь на те рекомендации, что вынес ВС.

Так что и от договора, заключенного сторонами о покупке-продаже, можно отказаться, если привести весомые аргументы. При этом денежные средства граждане не теряют.

Практика пересмотра решений, вынесенных региональными судами, Верховным судом может быть интересна, помимо судей, и обычным гражданам, далеким от юриспруденции. Они начинают понимать, как действовал ВС, на чем акцентировал внимание, какими статьями каких кодексов пользовался.

Так вышло и с «нехорошей» квартирой в городе Сочи. ВС дал указание суду нижестоящей инстанции (в этом случае, краевому) пересмотреть вернувшееся к ним дело, учитывая все замечания суда высшей инстанции.