8 (861) 218-77-77

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

В последнее время все большее распространение получает приобретение жилья у подрядчика. Организация, занимающаяся подрядными работами, становится владельцем квартир следующим способом:
обеспечивая стройку материалами и предоставляя услуги по строительству и отделке, подрядчик становится участником строительства;
застройщик расплачивается с подрядчиком не деньгами, а готовыми объектами недвижимости.

Строительные компании в последние годы предпочитают выбирать тех подрядчиков, которые согласны в качестве расчета взять не денежные средства, а готовые квадратные метры. Связано это с тем, что свободных финансов у застройщиков нет, да и конкуренция среди строителей слишком высока.

Существуют ли риски покупки жилья у подрядчика?

Да, конечно, определенные риски существуют. Но их можно постараться избежать, если знать, как квартира передается из рук в руки. А происходит это следующим образом:
застройщик передает подрядчику жилплощадь на основании подписанного ранее документа — договора или соглашения об инвестиции;
желающий купить квартиру у подрядчика также подписывает с ним договор: он может быть двух видов — о купле-продаже или о цессии.

Нередко бывает и так, что застройщик успевает оформить на себя объект, а затем продает его подрядчику, заключая с ним соответствующий договор.

Подобная схема самая приемлемая для покупателя, так как риск практически отсутствует. Но он все-таки есть и зависит от того, какой договор был заключен. Если это ДДУ, то подрядчик просто передает объект покупателю в собственность. В этом случае риск для покупателя нисколько не больше, чем если бы он приобретал жилую недвижимость непосредственно у застройщика. Инвестиционный договор заключается между застройщиком и его подрядчиком относительно объекта недвижимости. Когда подрядчик передает его покупателю, то определенный риск для последнего имеется.

Согласно такому договору, строительная компания передает объект недвижимости подрядчику за то, что он предоставит материалы или выполнит определенные услуги. Продавать их подрядчик начинает задолго то того, как выполнит обязательства перед застройщиком. То есть, услуги еще не выполнены, а квадратные метры уже продаются. Покупатель очень рискует, так как может не получить то жилье, за которое уже оплатил. Если взятые на себя обязательства подрядной организацией выполнены не будут, то она не сможет претендовать на ту квартиру, что должна получить от застройщика. Поэтому не получит ее и покупатель. И даже суд на сторону покупателя не встанет. Судьи считают, что право дольщика вытекает из прав подрядных организаций. Если у последних прав нет, то и нет их и у покупателя.

Проверка документов продавца обязательна

Подписывая договор, предусматривающий уступку прав, покупателю следует изучить ДДУ, взяв его копию у продавца (непременно удостоверенную нотариусом). Все условия получения недвижимости должны быть тщательно изучены, так как порой они содержат незаконно навязанные пункты. Например, нередко вписывают условие, по которым покупатель обязан заключать договора с определенными ТСЖ об оказании каких-либо услуг.

Перед тем, как заключать сделку, касающуюся объекта недвижимости, следует изучить все документы застройщика, взять у него копию документа, разрешающего возведение жилого дома. Хорошо бы почитать отзывы людей, которые уже сотрудничали с данной компанией. Важно помнить, что доверять следует только проверенным юридическим лицам.

Приобретение квартиры у подрядчика

Для такой покупки обычно осуществляется с помощью одной из двух схем. Первая — это когда подрядчик не оформляет квартиру в свою собственность, а выступает посредником между покупателем и застройщиком, которые и заключают между собой соглашение о продаже и покупке объекта недвижимости. Сделка осуществляется по зачетной схеме, то есть денежные средства не участвуют. Это приводит к тому, что возврат НДФЛ покупатель получить не сможет, так как застройщик не в состоянии дать покупателю документ для предоставления в налоговые органы о том, сколько денежных средств он потратил. Ведь оформление всех документов проходит только между подрядной организацией и строительной компанией без участия покупателя.

Застройщик может выдать покупателю документ о том, что за недвижимость оплачено полностью, но этого мало для ФНС. Подобная схема подойдет только тому человеку, который не претендует на возврат НДФЛ. Но если воспользоваться зачетной схемой, то квартира может обойтись на 200-250 тысяч дешевле.

Эта же схема не позволит воспользоваться ипотечным кредитом. Банк требует предъявления полного пакета документов на дом, строительство которого идет. Чтобы их получить, подрядчику следует связаться с застройщиком и выполнить ряд действий в роли посредника. Для совершения сделки потребуется масса времени, а его у подрядчика обычно нет.

Вторая схема покупки квартиры у подрядчика — договор переуступки прав. В этом случае подрядчик оформляет квартиру на себя, а затем передает ее покупателю по договору переуступки. Его регистрация проходит в госорганах, куда необходимо предоставить справку о том, что подрядчик рассчитался за объект с застройщиком полностью. Такой документ можно получить в компании застройщика, в отделе, который работает с инвесторами.

Нюансы сделки

Покупка объекта недвижимости — сделка серьезная, поэтому надо проявить ответственность. Тем более это необходимо в том случае, если это осуществляется с участием подрядчика.

Необходимо учесть следующие нюансы:
лучше всего воспользоваться услугами профессионального юриста, чтобы не нарваться на недобросовестного подрядчика;
получить необходимые сведения о подрядчике, сделку с которым предстоит заключить, можно у застройщика, в его отделе продаж, и уточнить, сотрудничают ли они с данной подрядной организацией;
следует узнать в Росреестре, не наложено ли какого-либо обременения на объект недвижимости;
подрядчики-мошенники часто пользуются недобросовестным ходом — переводят задолженность с себя на клиента, поэтому необходимо взять у строительной компании документ о том, что оплата за квадратные метры произведена полностью.

Следует проследить за тем, чтобы в договор был обязательно включен пункт о том, что застройщик согласен произвести отчуждение жилплощади.

Договор, заключаемый между тремя сторонами

Такой вид соглашения является самым хорошим вариантом при подобном приобретении жилья. Документ подписывают три стороны — застройщик, покупатель, подрядчик. В текст должны быть включены пункты, перечисляющие обязанности и права всех трех сторон. Подписав такой договор, можно избежать различных неприятностей со стороны подрядчика. Например таких, какие бывают при подписании предварительных договоров купли-продажи.