8 (861) 218-77-77

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Особенности совершения сделок купли-продажи доли в квартирах

Человек, владеющий не всей квартирой, а лишь ее частью, имеет законное право поступить со своей долей так, как считает нужным: продать ее, обменять, подарить или что-то другое. Если жилая недвижимость находится в общей собственности у нескольких лиц, то в ней любой сособственник может продать свою личную долевую часть, комнату (если она юридически числится за продавцом) и общие помещения, не подлежащие разграничению в составе общей квартиры. Продавец отчуждает собственную часть покупателю, который и становится новым владельцем. А какой конкретно комнатой может пользоваться покупатель, решается по общему согласию всех собственников общей квартиры. Если такого согласия достичь невозможно, то следует обратиться в суд. Есть один немаловажный нюанс при оформлении купли-продажи доли в общей собственности — при отчуждении ее постороннему человеку необходимо удостоверить сделку у нотариуса. Об этом говорит закон — ФЗ № 122, регулирующий госрегистрацию сделок с недвижимостью.

Несколько иная ситуация складывается с продажей комнаты в коммунальной квартире. Здесь комната — жилое помещение. А коридоры, санузлы и прочие общие помещения определяется отдельно. Продавец совершает сделку с конкретной комнатой, а также с общим с другими сособственниками имуществом.

Но независимо от того, какой случай имеется ввиду, при реализации такого объекта постороннему человеку обязательно соблюдается положение преимущественного права каждого сособственника на приобретение подобного имущества. Об этом говорят сразу два кодекса — Гражданский (в статье 250) и Жилищный (в 42 статье).

Согласие на продажу: в каких случаях оно необходимо

Договора на продажу (приобретение) или обмен подобных объектов недвижимости заключаются при обязательном извещении, составляемом в письменной форме, всех без исключения остальных собственников общего имущества. Это касается только сделок, при которых покупателем является посторонний человек, а не кто-то из сособственников. В предусмотренном законом извещении обязательно указывается стоимость объекта и все условия, выдвигаемые продавцом. При сделках, связанных с дарением, рентой, пожизненным содержанием и некоторыми прочими условиями, извещение сособственников и реализация ими преимущественного права законными актами не предусматривается. Если сделка совершается с одним из имеющихся сособственников, извещения других также не требуется. В подобных случаях также не важно, какова доля в общей собственности у покупателя — больше, чем у остальных, или меньше. Больший размер доли в общем имуществе не служит преимуществом в приобретении.

Как оформляется письменное извещение

В данном документе обязательно отражаются сведения об объекте продажи и о стоимости, выдвигаемой продавцом. Кроме этого, указываются и предлагаемые продавцом условия продажи: как будет производиться расчет, возможна ли рассрочка, требуется ли залог, в какие сроки передается недвижимость и другое. Обязательно прописывается право пользования общими жилыми помещениями. Более подробно об этом можно прочесть в Письме ФНП Н 1033 от 31 марта 2016 года. ФНП — это Федеральная нотариальная палата.

Извещение продавца о предстоящих действиях с долевой собственностью направляется сособственникам двумя вариантами — самостоятельно продавцом посредством почтового отправления или прибегнув к услугам нотариуса. Копия телеграммы, полученная в почтовом отделении, и свидетельство нотариуса о направлении соответствующего извещения станут неоспоримым фактом того, что извещение было направлено сособственникам, и они извещены о предстоящей сделке. Об условиях отправления извещения говорится все в том же письме ФНП.

После отправки извещения возможны 2 варианта дальнейших событий:
1. Сособственник получил от продавца извещение и отказался от преимущественного права приобретения. Если он это сделал в простом письме без нотариального удостоверения, направленном в адрес нотариальной конторы, то нотариус для соблюдения всех норм законности отложит предстоящую сделку и направит запрос сособственнику.
2. Сособственник, получив извещение, не дает ответа или не изъявляет желания приобрести долю в предусмотренные законом сроки — а это 1 месяц с даты доставки извещения. В таком случае его преимущественное право заканчивается. Если сособственник начинает предлагать свои условия, то это не является основанием для ограничения прав продавца на реализацию своей доли кому угодно. Главное, чтобы был соблюден срок преимущественного права приобретения.

Что касается доставки извещения, то об этом сказано в Гражданском кодексе, в статье 165.1. Считается доставленным то сообщение, которое почтальон принес по адресу, если даже адресат и не получил его лично (по зависящим от него причинам). Если адресат получил, но не ознакомился с извещением, то все равно оно считается доставленным.

С 2017 года продавцу не придется выжидать месячный срок, отведенный законом, если все претенденты, имеющие преимущества перед прочими претендентами на покупку, отказались от продаваемой доли в письменной форме. Изменение в соответствующую статью (ее номер 250) ГК вводятся с января.

Только с 2016 года ввели обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями. Стоимость услуг нотариуса составляют 0,5% от стоимости объекта по кадастровым расчетам, но сумма не должна быть более 20 тысяч рублей. Нотариус отвечает за чистоту сделки и несет материальную ответственность.