8 (861) 299-99-09

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Продажа новостроек по переуступке — в чем особенности сделки?

Перепродажа квартир в еще не сданном доме — случай не редкий, особенно, если недвижимость обладает привлекательностью для вложения денежных средств. А как можно продать несуществующую по документам жилплощадь? Казалось бы, это невозможно. Нет, оказывается, существует специальный способ — передача одним человеком своих полномочий на строящееся жилье другому.

Переуступка — что это такое?

Данный способ смены будущего хозяина недвижимости — не сделка, отражающая ее продажу одним гражданином и покупку другим. В результате совершения подобной процедуры в договоре, заключенном между покупателем (дольщиком) и застройщиком, меняется заинтересованное в квартире лицо — второй участник ДДУ. Новый участник соглашения, выплатив деньги предыдущему, получает не только права, но и обязанности, предусмотренные пунктами контракта. Так, при не полной выплате суммы за квадратные метры, новый дольщик обязан платить взносы ежемесячно или как платил их предыдущий, согласившийся на условия строительной компании. Но этот человек, вступивший в отношения со строителями, будет требовать сдачи жилья в обозначенный срок.

Юридически данный процесс, касающийся передачи прав и обязанностей одного человека другому, называется цессией. Нередко при этом действии оформляется дополнительное соглашение, касающееся оставшегося долга и других пунктов основного договора. На языке юристов покупатель называется цессионарием, а продавец — цедентом.

Особенности заключения договоров переуступки.

1. Согласие застройщика

При оформлении цессии следует учитывать, полностью ли выплачен цедентом долг или некая сумма еще осталась. В первом случае цессионарий приобретает только права, описанные в основном контракте, а обязанностей у него не остается — нет долга и платить нечего. Застройщика следует лишь письменно известить о смене участника соглашения. Так гласит закон. Но иногда в основном договоре прописывается специальное условие, гласящее, что на подобную сделку необходимо согласие девелопера. Перед подписанием бумаг о смене лица, претендующего на квартиру, следует выяснить, а нет ли такого условия в данном случае. При игнорировании уведомления может возникнуть неприятная ситуация при сдаче дома. Строительная компания вправе отказать передать квартиру цессионарию, сославшись на то, что ничего не знала о цессии и отдаст недвижимость только тому, с кем непосредственно заключен первоначальный контракт.

В случае не полностью погашенного долга продавцом к моменту переуступки, покупатель получает и права, и обязанности — оплата взносов за будущую собственность. Процедура в данных условиях требует обязательного согласия застройщика. Он может и не разрешить цессию, его слово является решающим. Ряд компаний, пользуясь своим правом на выдачу разрешения, за дачу согласия берут определенную плату. Она достигает порой 5% от стоимости будущего жилья.

От девелопера следует получить письменное согласие. Хорошо, если он завизирует и документы самой сделки — в будущем не потребуется доказывать, что он знакомился с ними. Переуступки в последние годы — явление нередкое, и строители жилья разрабатывают собственные формы для подобных действий, в результате которых происходит смена будущих владельцев недвижимости.

2. Оформление.

При передаче документов от участников составляется акт, под которым ставят подписи обе стороны. Приобретателю предоставляются все документы — от предварительного договора до всевозможных дополнительных соглашений. Продавец обязан отдать и подтверждающие оплату чеки, приходные ордера и прочее — за каждый взнос.

Цессионарию следует обратиться в компанию, строящую дом, для выяснения суммы долга, числящегося за цедентом. Это могут быть не только положенные взносы, но и пени со штрафами. Важно знать, что двухмесячная рассрочка дает возможность застройщику отказаться от своих обязательств без согласия на то второй стороны. Поэтому цессионарию так важно удостовериться в отсутствии долгов цедента, чтобы не попасть в неприятную ситуацию в дальнейшем.

Оформление переуступке в новостройке или квартире в старом фонде обязательно проводится в письменном виде. Иногда даже требуется и ее регистрация в соответствующих органах. В документе указываются полные реквизиты первоначального контракта, по которому совершается переуступка полномочий.

3. Влияние первоначального договора на соглашение о переуступке.

Новый приобретатель заменяет предыдущего и получает только те полномочия, которые были закреплены за предшественником. Они зависят от того, на каком основании и как договаривается конкретный застройщик со своими покупателями

Особенности ДДУ, заключенных в соответствии с законом №214.

Данные документы обязательно регистрируются в органах юстиции и вступают в законную силу только после этого. И передать полномочия по ним можно тоже только после этого, как и требовать от девелопера передачи жилой недвижимости в прописанные в документе сроки.

Данная процедура теряет смысл, если квартира уже передана застройщиком новому владельцу. Все обязанности, прописанные в официальных бумагах, компания-продавец исполнила. А приобретателю остается оформить свои права собственника в официальном порядке. Только после этого недвижимость продается в обычном порядке.

Переуступку можно оформить в период между двумя этими датами — от регистрации ДДУ до передачи квартиры в руки владельца. Закон предусматривает передачу вместе с переводом долга на нового покупателя.

Гражданское законодательство считает, что соглашение о цессии подлежит обязательной регистрации в органах юстиции, так как оно вытекает из договора, регистрируемого в органах. Переуступка прав, согласно закону, будет считаться правомочной только после посещения Росреестра.

Предварительный договор.

Этот документ не дает покупателю никаких особых прав, кроме одного — подписания основного контракта. А вот денежных расчетов по предварительному не бывает. Если застройщик пытается сделать нечто подобное (выдать вексель или другую бумагу), то он поступает незаконно. Приобретатель рискует, отдавая собственные средства по еще незаключенному соглашению. И если ему понадобится переуступить полномочия, то может сложиться ситуация, при которой будущий владелец вынужден будет платить взносы заново.

Выданный вексель, не подтвержденный заключенным основным договором, — не что иное, как подтверждение возникших денежных обязательств между двумя сторонами, никак не связанное с покупкой жилплощади. Если такая схема все же была, то при переуступке следует переоформить, кроме основных бумаг, и вексель на нового человека.

Подобная схема слишком рискованная. Полномочия, получаемые будущим владельцем, сомнительны. И дело тут связано не только в честности строителей. Они могут обанкротиться к моменту сдачи дома, и данный человек останется ни с чем — погасить долг по векселю будет некому, заключенного основного контракта — нет, предварительный ничем не обеспечен. Дом продадут, чтобы удовлетворить требования недовольных дольщиков, имеющих законные основания.

Дольщики, позаботившиеся об оформлении бумаг в соответствии со всеми требованиями закона, в случае банкротства строительной компании, становятся залоговыми кредиторами. А права такой категории граждан удовлетворяются в обязательном порядке — дом, строившийся на их деньги, является залогом у них.

ЖСК

Возможна ли передать пай в кооперативном строительстве стороннему лицу? Юристы не приветствуют подобные процедуры, считая их незаконными. Но на практике они встречаются. Законов, касающихся передачи пая, нет, как нет на нее и запретов. И не понятно, как вступить в кооператив на основании передачи владельцем пая своих прав любому желающему.

Для вступления в кооператив есть только один законный путь — обратиться с просьбой к собранию всех членов кооператива, уплатив вступительный взнос. А собрание вправе решить — принять человека в свои ряды или отказать ему в этом.

Пай, выплаченный в полном объеме или в частичном, не передается другому лицу ни по письменному соглашению, ни по устному. Он возвращается хозяину при его выходе из кооператива. А новый человек просто вступает в него и выплачивает собственные средства. Следует знать, что возвращается только сумма пая, а первоначальный взнос, дополнительные платежи не возвращаются тому, кто покидает кооператив.

Процесс переуступки для кооператива не законен. Желающий стать его членом все решает через руководителя данного сообщества. Собрание может и не потребовать уплаты целевых взносов со вновь вступающего члена, если предыдущий все выплатил. Все решает только собрание, а заключенный без его ведома документ останется просто бумажкой.

Налоги при совершаемых действиях по передаче полномочий.

Переуступка облагается налогом. Россияне платят НДФЛ — 13%, а граждане других стран — 30%. Но сумма может быть снижена. НК РФ позволяет это сделать двумя путями:
1. Цедент, переуступающий свои полномочия на квартиру в строящемся доме цессионарию, пользуется налоговым вычетом на сумму, предусмотренную законом.
2. Налог не взимается с того лица, кто продает недвижимость за ту же сумму, что вложил в строительство, или за меньшую. Если сумма больше, то облагается налогом разница между тем, что уплачено застройщиком, и тем, что получено от нового покупателя.

Для необходимых расчетов следует написать заявление в налоговую, заполнить декларацию, приложить соответствующие справки. Срок подачи — до конца апреля следующего года (если доход получен в 2015 году, то обращение в инспекцию надо сделать в 2016). А уплата налога производится до 15 июля.