8 (861) 299-99-09

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Внимание! Тем, кто хочет продать квартиру или дом.

С 1 января 2016 года продавцы собственной жилой недвижимости — физические лица — могут пострадать, лишившись части денег от продажи. А «помогут» в этом новые правила налогообложения, вступившие в силу в этом году. Узнать, как сделать потери от продажи недвижимости минимальными, поможет данная статья.

Граждане, продающие собственные жилые площади, платили налог и раньше. Но это касалось тех квартир, которые пробыли в собственности меньше 3-х лет. Сейчас этот срок увеличили на 2 года. Сбор взимается за жилье, которым хозяева владели до 5-ти лет.

Кто платит налог?

Новые правила уплаты налога с продажи квадратных метров касаются владельцев, вступивших в права с 2016 года. Прочие обладатели недвижимости рассчитываются с государством по старым правилам. Срок в 3 года остается и для тех, кто получил квартиру в наследство или по договору ренты, приватизировал или ему ее подарили. Но под данные условия попадает лишь подарок, полученный от близких родственников: даритель и одариваемый связаны узами родства по прямой линии (восходящей и нисходящей), являются братьями или сестрами, в том числе и сводными.

В связи с вводом новых правил появилось понятие «минимальная стоимость жилой недвижимости». Ее рассчитывают из кадастровой цены, умноженной на специальный коэффициент. Он устанавливается индивидуально для каждого региона. В Москве данный коэффициент равен 0,7. При продаже квартиры по заниженной цене сбор взимается не от указанной в договоре, а от рассчитанной по формуле: кадастровая сумма Х региональный коэффициент.

Кадастровая ловушка

Следующие примеры помогут продавцам квартир разобраться с тем, чем им грозят нововведения.

Представим: в январе 2016 года человек становится счастливым обладателем однокомнатной квартиры, приобретя ее за 4 миллиона рублей. Но внезапно возникшие обстоятельства заставляют новоявленного владельца продать ее, что он и делает, получая от покупателя ту же сумму: 4 миллиона. Казалось бы, прибыли человек не получил, соответственно, платить государству не обязан. Но не все так просто. Продавцу следует ознакомиться с кадастровой ценой квартиры. И если она, например, стоит 6 миллионов, то от налога не уйти. Сумма для расчета сбора с учетом московского коэффициента: 6x0.7 = 4.2. Несмотря на отсутствие прибыли продавец заплатит сбор с 200 тысяч (4.2-4). А эта 26 тысяч.

Человек, получивший жилую недвижимость бесплатно, обязан рассчитаться с государством налогом, рассчитанным от стоимости согласно договору. И если она ниже кадастровой с учетом коэффициента, то будет учитываться последняя.

К примеру, человек становится хозяином квартиры, получив ее в дар от постороннего человека, и продает ее. Цена жилой недвижимости по договору купли-продажи — 4 миллиона, кадастровая — 7. Официальный минимум равен 7x0.7 = 4.9, с чего и платится сбор государству. А это очень приличная сумма: 4.9x0,13 = 637 тысяч. Продавец выплатит государству в рублях 637 тысяч.

Но бывает и так, что кадастровая стоимость с учетом регионального коэффициента меньше той, что указана в договоре. В этом случае налог платится с реальной цены.
Разработчики такого нововведения утверждают, что так можно уйти от обмана при купле-продаже, когда при сделке обозначается заведомо низкая цена квартиры. Но все не так безоблачно. В суды поступает все больше заявлений с жалобами на кадастровую оценку, намного отличающуюся от реальной в большую сторону. Получается, что человек продает собственность себе в убыток (если сравнивать с кадастром) и еще должен заплатить сбор на несуществующий доход.

Как сэкономить на продаже квартиры?

Казалось бы, ситуация безрадостная. Но есть некоторые способы, позволяющие снизить налоговое бремя. Первое, на что следует обратить внимание, — налоговый вычет, равный 1 000 000 рублей, если стоимость жилья больше этой суммы. Им можно воспользоваться один раз в год.

Следующие примеры помогут разобраться в данной ситуации.

Человек продает квартиру за 12 миллионов, ранее купленную за 10. Эта стоимость выше официального минимума. Вычет — 1 миллион. Налоговый сбор платится с суммы, рассчитанной по формуле: 12-1-10 = 1 млн. Продавец выплатит в рублях государству: 1x0,13 = 130 000 тысяч.

Но если при тех же исходных данных кадастровая сумма больше, например, 20 миллионов, то расчет будет несколько иной. Сумма для уплаты сбора: (20x0,7-1-10)x0,13 = 390 тысяч.

Следующий пример касается продажи жилой недвижимости, полученной даром: наследство, подарок, приватизация. Сумма продажи — 4 миллиона, и она больше кадастровой. 1 миллион — положенный налоговый вычет. Расчет налога выглядит так (в миллионах): (4-1)x0,13 = 390 тысяч.

Если при тех же условиях кадастровая стоимость выше, например, это 8 миллионов, то налог рассчитается так: (8x0,7-1)x0,13 = 598 тысяч.

Следующий способ уменьшить налоговый сбор — включить в расчет денежные затраты, вызванные улучшением состояния квартиры (ремонт, перепланировка и другое). Подтвердить это можно соответствующими платежными документами.

В качестве таких трат учитываются:
• разработка проекта и составление сметы;
• сумма строительных материалов и работ;
• подключение к инженерным коммуникациям;
• ремонтные и отделочные работы.
Налогооблагаемая база уменьшается на эту сумму.

И последняя возможность избежать сбора — переуступка прав собственности (покупка в строящемся доме, квартира пока не приватизирована). Но это можно сделать только до официального оформления права собственности на жилье в органах государственной юстиции. Если уже все оформлено, то не стоит осуществлять продажу до положенного времени (5 лет).

Человеку, решившему продать квартиру и сразу купить новую, вернут часть суммы за счет налогового вычета для приобретающих жилье. Но этой льготой пользуются единожды. Сумма такого вычета — 2 миллиона рублей.