8 (861) 242-11-00

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Программа субсидирования ипотечного кредитования вышла на финишную прямую

Поддержка государства ипотечного кредитования пришлась как нельзя кстати. Эффект от программы субсидирования оказался положительным. Сейчас встает вопрос о том, а что же будет после ее завершения. Как измениться рынок и его игроки? Будет ли рост ипотеки?

Ответ на это требует рассмотрения 3-х вопросов, которые между собой взаимосвязаны:
• каковы результаты работы программы и прогноз объемов ипотеки;
• насколько программа оказалась эффективной для ее участников и тех, кто организовал ее;
• каковы перспективы ипотеки после того, как программа завершится.

Результаты деятельности программы и итоговый прогноз

По оценкам специалистов, прогноз результатов составляет значительную сумму — более 900 миллиардов рублей. Составлен он на основе динамики роста выдачи кредитов и условий кредитования.

Для прогноза брались определенные расчеты и некоторые допущения.

1-е. В первые два месяца 2017 года в программе будет участвовать всего один кредитор — АО АИЖК. Показатели кредитования у него достигнут максимальных значений. В рублях это будет выражаться суммой в 5 миллиардов рублей (таков оптимистичный прогноз).

2-е. На оставшиеся месяцы прогнозируется выдача кредитов в сумме, чуть меньшей 60 миллиардов. Но таков результат маловероятен.

3-е. Те участники программы, которые являются ведущими игроками, использовали практически все свои возможности, то есть, достигли максимального уровня выдачи кредитов. Новые кредиторы вряд ли могут существенно изменить положение дел. Почти все застройщики, как и имеющиеся объекты недвижимости, уже участвуют в программе.

4-е. Для снижения ипотечных ставок уже нет оснований. Могут работать только собственные программы от строительных компаний. В ближайшие годы не предвидится значительного роста стоимости жилья. И спрос на недвижимость вряд ли изменится. Вероятнее всего, он останется на прежнем уровне.

5-е. Банкам надо выбрать время для прекращения приема заявлений на выдачу кредитов с использованием субсидирования. Следует подумать, как это сделать — клиенты не должны оставаться в невыгодном положении.

6-е. В каждый из оставшихся месяцев текущего года предполагается, что банки выдадут кредиты на сумму около 40 миллиардов рублей. К концу года возможен рост сумм, но существенным он не будет.

7-е. Программа для всех участников, кроме АИЖК, заканчивается последним днем текущего года. Для АИЖК есть еще 2 месяца следующего. На оставшиеся месяц прогноз составляет 300 миллиардов. Таким образом, общий прогноз всей программы равен 940 миллиардам. Достичь планку в триллион рублей (как предполагалось) практически невозможно. Но это и не влияет на оценку того, как оценивается эффективность программы. Ведь это не плановые показатели.

Насколько эффективно оказалось субсидирование

Помощь государства оказалась выгодной для всех. Но самым ценным является то, что субсидирование помогло и ипотечному рынку, и строительному.

В качестве примера того, как программа субсидирования повлияла на определенных кредиторов, можно рассмотреть одного из ее участников — Высшую ипотечную лигу. Выплаты, выдаваемые Министерством финансов в качестве компенсационных, не прекратятся и после того, как закончится государственное субсидирование. Долго или нет продолжатся выплаты покажет изменение ставки Центробанка. Ипотечный процент по кредитам, выданным до 2015 года, составляет 8,5 процента, в то время как по другим она на процент больше. В бюджете заранее предусмотрены затраты на субсидирование. И это оправданно — вложенные средства показали свою эффективность.

Большинство кредитных организаций считают, что государственное субсидирование положительно повлияло на их бизнес, связанный с ипотекой. Кстати, участниками данной программы являются 50 кредитных организаций.

Что будет с рынком ипотеки, когда программа прекратит свое действие

Эксперты предполагают, что на ипотечный рынок влияет ряд факторов. Среди них:
• как сложится общая экономическая ситуация в стране;
• изменится ли что-то в строительной деятельности и возможно ли регулирование данного процесса;
• продолжится ли поддержка государством ипотечного бизнеса, какая ситуация сложится на ипотечном рынке ценных бумаг, насколько хорошо будут работать государственные услуги, предоставляемые в электронном виде;
• каков будет объем вводимого жилья;
• будут ли предложены новые инвестиционные проекты кредиторам и заемщикам;
• насколько адаптируются участники к деятельности без поддержки государства.

Все эти показатели оказывают значительное влияние на рынок недвижимости. А ипотечное кредитование, в свою очередь, напрямую связано именно с этим рынком.
Люди нуждаются в жилье. И тут ничего не изменится как в ближайшие годы, так и на многие десятилетия вперед. А макроэкономические показатели в данном вопросе мало кого волнуют. Пусть этим занимаются политики.

На рынок недвижимости огромное влияние оказывают доходы россиян, стоимость жилья в стране и имеющиеся предложения на жилищном рынке (неважно, первичный он или вторичный). Не менее значимые показатели — процентная ставка по ипотеке и имеющаяся конкуренция среди банкиров и застройщиков.

Более подробно можно рассмотреть такой важный показатель, как ставка, в соответствии с которой выдаются займы. Она находится в прямой зависимости от многого: фондовой цены, предполагаемых рисков, возникающих при выдаче кредитов, различных издержек, связанных с проводимыми операциями. Разумеется, что на все это значительное влияние окажет отмена поддержки государства.

Первое. Банки, которые сильно зависят от государственной программы помощи, вынуждены будут затратить определенные усилия для адаптации на ипотечном рынке в 2017 году, когда субсидирование будет отменено. Риски и издержки этих кредиторов вырастут. Работа со вторичным рынком оказывается намного дороже, чем работа с новостройками. Сказывается большее количество желающих на новое жилье и более простое юридическое сопровождение проводимых сделок. Сохранить в имеющемся объеме кредитный портфель поможет работа с объектами «вторички». Вероятнее всего, вырастут издержки, связанные с проводимыми операциями. Кредитные организации должны будут развивать продажи — партнерские и прочие. Появится необходимость побороться за хорошее отношение со стороны партнеров. В лучшей ситуации окажутся те кредитные организации, которые не прекращали работать со вторичным рынком, а также и те, кто постоянно развивает свои электронные сервисы.

Второе. Вновь вводимые жилые дома, являющиеся участниками государственной программы поддержки ипотеки, имели гарантированную возможность сбыта. Как только программу отменят, так и все новостройки встанут в один ряд в плане продаж с остальной недвижимостью. Отсюда следует, что банкам необходимо будет более внимательно оценивать возможные риски от работы с теми объектами, которые выбираются для ипотечного кредитования.

Третье. Слишком высок взнос, который необходимо внести при оформлении ипотеки, — достигает 37% от стоимости жилья. На остальные жилищные займы он не распространяется.

Четвертое. По оценкам экспертов, в 2017 году ликвидность не упадет, главным останется вопрос, связанный с фондированием. Хотя так будет не всегда. Оформление кредитов вырастет (причем, коснется это и предприятий, и частных лиц), поэтому остро встанет вопрос недорогого фондирования, которое должно быть еще и долгосрочным. И хорошо будет, если государство примет участие в этом. Хорошим примером является снижение ипотечной ставки на 1 процент от АИЖК, кому оказывают поддержку государственные структуры. Подобные проекты смогут развить как жилищное кредитование, так и прочие виды бизнеса, связанного с ипотекой.

Пятое. Прогнозируется, что конкуренция среди предприятий, связанных с ипотекой, будет расти. Если сейчас программа государственной поддержки сделала примерно равными возможности всех кредиторов, то со следующего года им надо будет рассчитывать только на себя. Рынок ипотеки сконцентрирован среди 15 крупнейших кредиторов. На них приходится около 94% всего рынка. Это положение сохранится и на следующий год. Конкуренция заставит банки предлагать клиентам хорошие кредитные программы по ставкам, которые будут сокращаться, пусть и ненамного.

Возможно, что отмена программы субсидирования приведет к тому, что ипотечные ставки будут снижаться не так быстро, как хотелось бы. Общий показатель снижения все же сохранится, но ждать существенного снижения не приходится.

Подводя итоги

Работа предложенной государством программы по субсидированию ипотечного кредитования оказалась эффективной. Ее действие должно быть закончено.

Особых изменений на рынке кредитования не произойдет. Перераспределение определенных долей между отдельными его участниками возможно. Ожидается рост выдачи кредитов на 20-25%. Это касается следующего года, так как он станет переходным. А в 2018 можно ожидать более существенных изменений.