8 (861) 242-11-00

для Краснодара

Стоимость руб:

-

Площадь:

-

Цены на новостройки вырастут через три года

Краснодарский рынок новостроек страдает от падения ввода жилья и уменьшения количества застройщиков. Но в этом нет ничего страшного, считают эксперты в области недвижимости. По их мнению, кризис принесет рынку пользу. Но вряд ли от таких прогнозов легче тем покупателям, которые никак не могут дождаться ввода в эксплуатацию своих домов.

Статистические данные тоже не радуют. В прошлом году было введено жилья на 8,6% меньше, чем в 2015. А вот цена квадратного метра в новостройках увеличилась на 5,8%: если в конце 2015 года средневзвешенная стоимость составляла 42,8 тысячи рублей, то через год возросла до 45,24 тысячи.

Положительные моменты кризиса

На среднюю цену квадратного метра в новых домах влияет то, что недорогое жилье расходится быстро, а недвижимость по более значительной стоимости держится гораздо дольше. Но, конечно, наблюдается и рост цен на квартиры: за прошлый год ряд объектов выросли в цене на 30%

На первичном рынке недвижимости города после кризисного 2008 года серьезное падение числа совершенных сделок впервые наблюдалось в 2015 году. По сравнению с предыдущим 2014 оно составило 20%, а в абсолютном исчислении — 28,6 тысячи. Прошлый год в этом плане стал более успешным — сделок было совершено больше, чем в 2015 году. Казалось бы, рынок начал восстанавливаться, и это хорошо. Но надо брать во внимание то, что упал он на 20%, а подрос только на 10%. Эти данные были приведены руководителем одной из консалтинговых компаний на саммите, проходившем в столице Кубани.

Тревожными показателями рынка недвижимости двух предыдущих лет является то, что экспонируется слишком большое количество объектов недвижимости первичного рынка. Так, в первые месяцы 2015 года предлагались к продаже 51 тысяча квартир, в последние месяцы — 62 тысячи, а в настоящее время — чуть больше 58 тысяч.

Показатели в абсолютном выражении не выросли за прошедший год. По мнению экспертов, это положительное явление, если учитывать, что на рынке наблюдается профицит предложений. Объем строительства упал, но для краснодарского рынка это неплохо. Мнение экспертов по этому вопросу следующее: если не начинать новые проекты, то можно добиться некоторого баланса на рынке недвижимости, остатки уменьшатся, что приведет к тому, что цены подрастут в ближайшие пару-тройку лет.

Хорошей новостью является и то, что квартиры в столице Кубани становятся все более доступными для покупателей. Если с 2010 году в среднем необходимо было иметь 2,4 миллиона рублей для покупки нового жилья в экономичном сегменте, то в настоящее время достаточно 1,5 миллиона. Для всего рынка недвижимости эти цифры выглядят так: 2,86 миллиона рублей и 2,41 миллиона.

Хорошо и то, что девелоперы уже знакомы с новыми условиями рынка и понимают, какие планировочные решения квартир будут более привлекательны, как лучше продавать жилье в сложившихся условиях малой рентабельности. Также эксперты отмечают, что краснодарский рынок недвижимости более развит, благодаря чему девелоперы набираются положительного опыта и, опираясь на него, начинают работать в других регионах страны.

Что ожидает рынок?

Во второй половине 2016 года среди сданных квартир оставалось более 6 тысяч непроданных. И это тревожный показатель. В настоящее время в тех домах, которые сдаются в этом квартале, не продана пятая часть.

Отрицательный показатель и то, что переносятся на более поздние сроки планируемые сроки сдачи. За прошлый год предполагалось сдать 3,6 миллиона квадратных метров, но фактические цифры намного меньше — сдано лишь 2 миллиона. Прогноз на этот год неутешителен: скорее всего, будет наблюдаться та же ситуация.

Эксперты ожидают провала сдачи на этот и следующий год. По прогнозам снизится и число сделок с участием ипотечных кредитов. Это связано с тем, что все привыкли к 11% годовых с учетом господдержки. Субсидирование закончилось, и, соответственно, увеличивается процентная ставка до 12. Если бы она была менее 10, то не было бы и падения ипотеки.

Но представитель Сбербанка, заявил, что программа субсидий уже не актуальна, так как во многих кредитных учреждениях условия кредитования вполне сопоставимы с теми, что предлагались по программе государственной поддержки.

Что может привести к росту?

Мэрия Краснодара приступила к постепенному регулированию городской застройки. Так, в прошлом году было выдано на 70 разрешений меньше (речь идет о строительстве высоток). Отказывали в основном потому, что социальная инфраструктура и застройки, на которые просились разрешения, оказались бы несбалансированными между собой.

Как рассказал главный архитектор города, уже и сейчас наблюдается нехватка объектов социальной инфраструктуры. Необходимо решать проблему, а это способен сделать новый генплан столицы края. Планируется ввести в него изменения, касающиеся расположения социальных объектов.

А вокруг новых объектов девелоперы смогут начать вести свой бизнес. Главное, правильно расставить приоритеты. Например, в Прикубанском округе наблюдается нехватка общеобразовательных школ. Есть два варианта решения проблемы: построить новые школы в отдаленных районах или потратиться на транспортную инфраструктуру, которая бы связала эти районы с уже существующими учреждениями. Главное, сделать правильный выбор.

Естественный отбор

На рынке недвижимости Краснодара работает 150 компаний. Прогнозируется, что 50-60 из них исчезнут в ближайшие два года. Кто-то из них завершает строительство объектов и понимает, что в городе им больше делать нечего. Часть из них прекратят свою строительную деятельность и будут искать себя в чем-то другом. А другая часть войдет в более крупные компании. Может случиться и так, что несколько средних компаний объединятся, образуя одну крупную. Но если кто-то решит банкротиться, имея незавершенный дом, то это самый плохой вариант.

Причиной ухода застройщиков становится низкая прибыльность бизнеса. К тому же, требования к уставному капиталу стали более жесткими. На рынке могут остаться только те предприятия, которые могут заморозить на своих счетах необходимую сумму и продолжить деятельность. Мелким компаниям на это не хватит сил.

Многие игроки рынка недвижимости полагают, что в ближайшее время (год-два) спрос на жилье хоть и будет расти, но не более чем на 10%. Да и дальше вряд ли показатели увеличатся. Более пессимистичные взгляды: годовое количество заключаемых сделок — не более 30 тысяч. Жилье подорожает, если число строительных компаний сократится.

В настоящее время наблюдается следующая тенденция: застройщики объединяют свои силы и развивают социальную инфраструктуру в тех районах, где строят жилье. По мнению архитектора города, крупных застройщиков останется не более 15. Также он считает, что рост сдачи жилья начнется не ранее 2020 года, и связано это будет с появлением на рынке города девелоперов из других регионов. К тому времени будет вводиться не менее 600 тысяч квадратных метров в год.

Уже довольно давно прогнозировалось, что застройщики станут массово покидать рынок. Наверное, прогнозы стали превращаться в реальность.